부동산은 '심리전'이라는 말이 있습니다. 추세에 따라 오르면 더 오르고 내리면 더 내리고 상승의 끝이 어디인지 하락의 끝이 어디인지 그 누구도 알 수가 없습니다.
시장은 추세라는 것이 있기 떄문입니다. 현재는 일단 상승세가 조정되었기 때문에 하락추세는 당분간 지속될 것이라고 전문가들은 보고 있다고해요.
하지만, 시장 하락세는 길지는 않을 것으로 예상됩니다.
(전문가들의 의견을 종합하고 제 개인적인 생각을 보탰습니다. 투자에 참고용으로 읽어주시고 투자는 개인의 선택입니다.)
1. 부동산 가격 조정
아파트 시장의 조정국면의 추세는 2024년 6월 말까지 이어질 것으로 전망됩니다. 상반기에는 고금리 영향 및 PF부실 문제로 수요자들의 심리가 살아나기 힘들 것으로 예상됩니다.
단,하반기에는 금리인하가 예상되어 여건이 나아지지 않을까 싶습니다. 물론 상황이 되어봐야 결과는 정확하겠지만요.
2. 내 집 마련의 적정 시기
대다수의 전문가들은 이렇게 말을 합니다.
"내 집 마련을 하려면 올 해 2분기에 급매물을 검토해봐라"
물론 이 때 무조건 집을 사라는 뜻은 아닙니다. 주택시장의 흐름을 주시하며, 가격 메리트를 함께 봐야합니다.
‘내 집 마련’의 가장 큰 덕목은 저가매입이기 때문입니다. 아파트 실거래가 기준으로 고점(2021년10월)대비 강남 등 인기 지역은 20~30%, 그 외 지역은 30~40% 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 합니다.
매수 타이밍과 가격 메리트는 반드시 따져보아야 합니다.
특히, 추세적 흐름은 통계를 보는 것이 좋지만, 단기적으로 대응할 때는 통계만 의존하면 한발 늦을 수 있음을 유의해야 합니다.
3. 주택시장의 양극화
주택시장 양극화 심화되며 수도권도 권역별로 차별화될 것으로 예상됩니다.
지난해 우리나라 주택시장은 규제완화 및 정책 모기지 확대 등의 영향으로 반등했으나 수도권으로 수요 쏠림 현상이 심화됐습니다. 2023년 1~9월 동안 아파트 실거래가격 상승률을 보면 서울 13.4%, 수도권 9.5%이지만 지방은 광역시 2.8%, 시도 1.3%에 불과했고, 미분양 호수(만호)를 2022년 말과 2023년 10월 말을 비교해 살펴보면 수도권은 11.0/0.7 큰 폭으로 줄었지만 지방광역시는 2.3/1.7, 지방시도는 3.4/3.4으로 격차가 크게 달라지지 않았습니다.
수도권 내에서도 수요 차별화는 심했습니다. 소비자가격 민감도가 증가하고 가격에 대한 불안심리가 확대된 것 등이 원인으로 꼽힙니다. 규제지역인 강남 3구/용산구를 제외하면 투자여건이 동일한 반면 취득세/보유세 중과로 똘똘한 한 채 투자 기조가 이어지면서 지역/상품 쏠림이 지속됐습니다. 분양 시장에서도 서울 접근성이 양호하거나 수요가 풍부한 지역은 매수세가 양호하나 그 외 지역은 부진을 보였습니다. 분양가상한제가 적용되어 시세 대비 분양가격이 저렴한 경우에도 수도권 외곽 단지에서는 미분양이 발생했습니다. 수도권에서는 서울 등 접근성이 좋은 주요 일자리 지역은 전반적으로 시황이 양호합니다.
4. 서울 핵심지 아파트의 최고가 경신 여부에 주목
지금까지 서울 강남 및 한강변 고가 아파트 단지들은 서울시의 주택가격을 선도하며 주택가격 흐름에 큰 영향을 끼쳐왔습니다. 2024년에는 서울 주요지역(한남, 압구정, 반포, 여의도, 목동, 성수 등) 다수 고가 아파트 단지에서 정비사업을 추진할 전망입니다. 6개 지역 합산 약 10만호 규모의 고가 아파트가 공급될 것으로 예상되며 한강변에 위치해 50층 이상 초고층으로 개발을 추진하는 단지도 다수(압구정, 여의도, 성수 등) 포함될 예정입니다. 아파트 가격은 분양가 상승 기대감 등으로 주요 지역 재건축 추진 아파트에서 최근 직전 최고가를 돌파할 것으로 보입니다. 지난해 4분기 압구정(신현대, 한양3차), 여의도(공작, 삼부, 대교, 한양, 삼익, 광장), 성수(강변금호) 일부 평형에서 이미 최고가를 경신한 바 있습니다.
서울시 핵심지역 분양 단지의 분양가격은 공사비 등 원가 상승으로 크게 경신될 것으로 보입니다. 또 서울 핵심지역의 정비사업은 2024년부터 순차 분양할 예정으로 분양가격이 얼마로 책정될지에 관심이 큽니다. 시장에서는 반포, 압구정 등 주요 단지의 분양가격이 평당 7천만원을 넘을 것으로 예상하고 있습니다. 무엇보다 기존 분양된 단지의 입주시점 매매가격이 기존 최고가를 갱신할 것인지도 주목할 필요가 있습니다. 2025~2027년 입주하는 단지(신반포메이플자이, 디에이치 클래스트, 래미안 트리니원 등)의 최고 거래가 경신 여부에 관심이 쏠립니다. 특히 초고층으로 개발하는 압구정 단지의 경우 입지 상징성으로 서울시 아파트 최고가를 기록할 것으로 예상됩니다.